Повторение пройденного или воспоминание о будущем (субъективный анализ состояния земельного рынка).
Согласно одной из теорий, пытающихся объяснить устройство нашего мироздания – все в этом мире повторяется, и все события имеют циклическую природу, аналогичную смене времен года. Наблюдая за нынешним состоянием земельного рынка, невольно вспоминаются, казалось бы, давно ушедшие в забвение времена его становления. Безусловно, полной схожести мы не найдем, однако определенные тенденции идентичности происходящих процессов налицо. В сегодняшней статье обратим внимание на некоторые из них.
Не является секретом то, что сейчас на рынке земли очень мало живых денег. Как и в экономике России начала 90-х. годов, имеется определенное количество товара (в данном случае земли) и гораздо менее определенное количество покупателей готовых этот товар приобрести за наличные рубли. Однако не бывает так, чтобы сделок не было вовсе, пока есть люди, происходит и взаимообмен между ними различными материальными ценностями. Что же предложила экономика новой России семнадцатилетней давности для решения вышеописанной проблемы? Одно емкое понятие – бартерные сделки. Огромное количество бирж, появившихся в то время, как раз и помогали быстрейшему товарообороту. Небезызвестный Герман Стерлигов сделал себе имя и состояние именно на биржевой торговле и случайно ли, что именно сейчас, выйдя из подмосковных лесов, где он жил вместе с семьей последние 5 лет, этот предприниматель вновь открывает биржу, правда теперь уже в Интернете, которая пытается решить проблему острой нехватки денежных средств по всей России. Как же земельный рынок реагирует на все происходящее?
Во-первых, и здесь мы вновь вспоминаем наше доброе прошлое, вернулся казалось бы почти похороненный всеобщей куплей-продажей обмен с доплатой. Незабвенный образ маклера из фильма «По семейным обстоятельствам» в исполнении Владимира Басова, с его хитроумными обменными цепочками, вновь восстает из небытия. Конечно, теперь это называется договор мены и Гражданский Кодекс в 567 статье дает нам его определение: «По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен», однако сути дела это не меняет. Два собственника – один квартиры или комнаты, другой земельного участка и дома ищут возможности реализовать свой товар. У первого нет желания продавать свою городскую недвижимость по предлагаемым ценам, а по желаемым не находится клиент. У второго примерно та же история, и, казалось бы, при таком развитии событий, нужно либо идти на уступки, либо отложить продажу до лучших времен. Однако ситуация складывается прямо противоположная. Только за последние несколько месяцев количество заявок на «непрямую покупку» в нашей компании увеличилось в разы, пришлось даже расширять штат. Люди определяют стоимость своей собственности и хотят получить примерный эквивалент в виде другой недвижимости. И главное – это действительно возможно и мечта о загородном коттедже, ранее казавшаяся недостижимой, в настоящий момент может стать и уже становится реальностью для наших клиентов. При этом сумма доплат при подобных операциях с имуществом как правило минимальна и потому они доступны большинству. Думаю, что такое положение вещей будет сохраняться до тех пор, пока на рынок не вернется достаточное количество «быстрых денег», что было характерно для периода «ипотечного бума» и достаточно легкого получения кредитных средств, позволяющих совершать прямые покупки без привлечения обменных схем.
Во-вторых, анализируя заявки от покупателей, я пришел к выводу о качественном изменении их состава и социального статуса. Существенно понизилась ценовая планка рассматриваемых вариантов. Исчезли крупные инвесторы, приобретавшие большие земельные наделы сельскохозяйственного назначения для будущей коттеджной застройки. В настоящий момент желающие приобрести земельный участок или дом, обычно стараются не превысить лимит в 1,5-2 млн. рублей, при этом, что характерно, рассчитывая получить за эти деньги не участок в садоводстве «Пупышево», а нечто более привлекательное по местоположению и качеству. Однако за указанные денежные средства по-прежнему предлагаются отнюдь не объекты недвижимости в Токсово и Курортном районе. Продавцы не готовы к такому снижению цены на свою собственность и держат планку на достаточно высоком уровне. При этом сделки все равно происходят и конечно не по тем ценам, которые выставлены в каталогах. В результате длительных переговоров, сторонам, как правило, удается договориться о приемлемых условиях, однако это явление не носит массовый характер и потому существенного влияния на рынок не оказывает. Несмотря на распространенное мнение о том, что сейчас «время покупателя» - реальность говорит нам о другом. Наступило просто другое время – время трезво оценить потенциал земельного товара и его перспективы на ближайшее будущее. И продавец, и покупатель находятся в абсолютно равных условиях неопределенности и куда «качнется маятник» можно только гадать
И, в-третьих, хотелось бы отметить все увеличивающееся количество предложений о продаже действующих фермерских хозяйств (причем реально работающих, а не существующих лишь на бумаге). Это говорит о том, что все разговоры государства о поддержке сельхозпроизводителей, так и остались пустыми словами. Мы и в этой ситуации возвращаемся к началу 90-х, когда фермеров еще почти не было, а сейчас можно говорить о том, что их почти не осталось. А так как покупателей на эти хозяйства практически нет – легко спрогнозировать большое количество полевых угодий, которые будут пребывать в запустении, зарастая сорняками и сорной травой. Нужно скорейшее принятие программы, много раз декларировавшейся, которая позволит развернуть дешевое малоэтажное жилищное строительство, используя недорогие государственные кредиты. Это позволит создать множество рабочих мест, использовать заброшенные земли и окажет существенную помощь в борьбе с кризисом. Америку 30-х во многом спасло строительство дорог, быть может, нам поможет жилищное строительство? Безусловно, для реализации этой программы, нужна государственная воля и строгое следование законам на местах. Например, в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прописана процедура изъятия земли у нерадивых собственников, а таких у нас большинство. Площадь таких земель измеряется сотнями тысяч гектаров – чем не резерв для будущей постройки жилья. Однако случаи таких изъятий за 7 лет действия закона исчисляются единицами, что говорит о плохой работе ответственных чиновников. Законодательная база есть – нет ее исполнения и, как следствие, возникновение многих из сегодняшних кризисных явлений.
В заключение хотелось бы сказать, что не бывает неразрешимых проблем – есть только различные пути их решения. И, если вернуться к теории, о которой шла речь в начале статьи, то за спадом всегда идет подъем и за снижением цен их рост и оживление деловой активности. Лишний раз убедиться в ее верности или же наоборот мы с вами сможем очень скоро.
Начальник отдела земельно-имущественных отношений компании «Региональный Проект» Дмитрий Иванов.
