Процедура приобретения недвижимости в Италии иностранцами.
Процедура покупки и содержание недвижимости в Италии.
Сначала Вам необходимо выбрать объект. Это можно сделать как в интернете или в печатных изданиях, так и связавшись с агентством, продающим недвижимость в заинтересовавшем Вас регионе.
Обычно покупатель осматривает заинтересовавший его объект лично, прежде чем принять конкретное решение. Для этого риэлторские компании организуют специальные туры. Сотрудники агентства или застройщика приглашают потенциального покупателя в Италию и возят его по интересным ему объектам.
Когда после осмотра недвижимости иностранный покупатель (например, россиянин) заявляет о своем желании приобрести объект, он подписывает безотзывное предложение о покупке (оферта), в котором указаны условия покупки, предложенная цена и необходимый задаток. Эта бумага называется предварительный договор (compromesso di vendita). При этом покупатель должен документально заверить продавца, что имеет возможность оплатить сделку, а продавец обязан доказать, что недвижимость ему принадлежит, свободна от долгов и претензий третьей стороны, а также вообще может быть продана. Договор подписывается в присутствии нотариуса. При подписании будущий владелец вносит задаток, который составляет от 10% до 50% от общей стоимости объекта и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на покупку. Эти деньги вносятся на специальный депозит, контролируемый нотариусом. В договоре прописывается дальнейший порядок и сроки оплаты всей суммы сделки.
Если договор расторгается, задаток покупателем не возвращается. За исключением тех случаев, когда в предварительном договоре прописан срок, дающийся на размышление о целесообразности покупки.
После подписания compromesso di vendita рекомендуется нанять землемера (geometra). Конечно, нотариус может проверить подлинность и верность составления документов, но проверять вашу будущую недвижимость на предмет возникновения возможных проблем он не уполномочен. Это как раз входит в обязанности geometra.
В сроки, установленные предварительным договором, надо перевести на счет нотариуса всю сумму по предстоящей сделке. Только когда нотариус убедится в переводе всей суммы на его счет, продавец и покупатель подписывают нотариальный договор купли продажи (il rogito notarile). Также при его подписании необходимо выплатить установленные комиссионные (если они есть), гонорар нотариуса, налоги. Нотариус - важнейшее лицо при сделке с недвижимостью в Италии. Он представляет государство. Все документы проходят через его руки. Его может выбрать покупатель. Если такой возможности нет, то с поиском нотариуса может помочь агентство.
Как только стороны подписывают il rogito notarile, нотариус немедленно отправляет данные подписанного договора в кадастр, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство. Происходит это обычно по интернету, поэтому право собственности на недвижимость может перейти покупателю немедленно. Если это оговорено в договоре, въехать в новоприобретенную недвижимость также можно будет сразу после подписания. Окончательная регистрация сделки в компетентных органах занимает около 15 дней, после этого нотариус отправляет Вам готовое свидетельство о собственности.
Перед началом сделки можно нанять адвоката или юриста. Делать это необязательно - только для собственного спокойствия. Нотариус - очень почетная профессия в Италии. Им доверяют, и они дорожат своей лицензией, которую очень тяжело получить. Поэтому юриста, как правило, нанимают для сопровождения крупных сделок с элитными объектами недвижимости.
Иностранный клиент может произвести приобретение недвижимости, лично подписав нотариальный договор или оформив доверенность на другое лицо. В последнем случае нет необходимости присутствия покупателя в момент подписания договора, переход же права собственности является также немедленным.
В любом случае владельцы недвижимости не пытаются выставить на продажу объекты с сомнительной историей, так как по итальянскому законодательству, если сделка купли-продажи не состоится по вине продавца, последний обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Поэтому, если нотариальный договор оформляется в Италии, можно быть уверенным, что ни у кого потом не будет неприятных сюрпризов.
НАЛОГИ И СБОРЫ
Все это платит покупатель:
Регистрационный сбор - 3-7%
Налог на регистрацию земли - 168 евро или 2% (только для новостроек)
Кадастровый налог - 168 евро или 2% (только для новостроек)
Комиссия нотариуса: 1,5--3% (+20% НДС)i. Комиссия адвоката (если Вы его нанимаете) - 1-2% (+20% НДС)
Комиссия агента делится между покупателем и продавцом. Как правило, доля покупателя составляет 2-3% от стоимости объекта +НДС.
СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость в Италии облагается ежегодным налогом в 0,4-0,7% от кадастровой стоимости объекта. Налог на элитную недвижимость рассчитывается по другой, более сложной, формуле, но также не превышает этого значения.
Коммунальные платежи составят в среднем 100 евро в месяц. Эта сумма включает в себя плату за воду, газ, электричество и даже телефон.
Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 40% от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.
Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам. Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости, как правило, занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое послепродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за Вашей собственностью будут те, кто помог Вам ее приобрести.
В рамках управления вашей недвижимостью компания, как правило, выполняет следующие функции:
Присматривает за жильем в Ваше отсутствие, нанимает фирмы, занимающиеся уборкой помещений, уходом за приусадебным участком и т. д.
Выплачивает налог на недвижимость и коммунальные платежи.
Сдает Вашу недвижимость в аренду.
Все условия, а также стоимость оказываемых услуг оговариваются в специальном договоре, который Вы заключаете с агентством. Все расходы, выплачиваемые за Вас агентством, обычно вычитаются из арендной платы жильцов. Размер этой платы также оговаривается в договоре. В итоге вы получаете арендную плату за вычетом НДС, коммунальных платежей и налога на недвижимость.
Обслуживанием крупных многоквартирных домов занимаются только большие итальянские агентства. Послепродажным сопровождением, например, виллы, может заниматься практически любая риэлторская компания.
Данная статья создана на основе данных, полученных от итальянского агентства по недвижимости Чиприани, в лице специалиста по продаже недвижимости Аллы Зубаревой.
