Любая сфера деятельности человеческого общества имеет свои стереотипы и свою мифологию. Не избежал этой участи и российский земельный рынок. В этой статье мы осветим некоторые из укоренившихся заблуждений и представлений, которыми зачастую руководствуются наши сограждане при решении насущного земельного вопроса. Рассмотренные случаи основаны на реальной практике обращений клиентов в нашу компанию, поэтому можно смело говорить об их актуальности на сегодняшний день.
В качестве ремарки необходимо отметить несовершенство российского земельного законодательства, возможность двоякой трактовки многих его положений, что дает возможность чиновникам затягивать решение многих возникающих проблем или принимать неоднозначные нормативные акты, отнюдь не способствующие облегчению процедуры оформления необходимых документов. При этом, зачастую, сами граждане, по незнанию, усложняют для себя вышеописанный процесс, основываясь на неполной или недостоверной информации. Цель данной статьи – помочь читателям сориентироваться в возможностях, имеющихся на рынке земли и разоблачить некоторые из его мифов.
Каждый кто хотя бы раз занимался оформлением земельного участка в собственность или же подготовкой документов к сделке с ним, знает, что одним из обязательных документов долженствующих быть у продавца земли, является кадастровый паспорт участка (ранее называемый кадастровым планом).Сотни геодезических организаций готовы предложить Вам свои услуги по его изготовлению и проведению работ по межеванию земельного участка. Их расценки начинаются от 2000 рублей за небольшой участок в садоводстве, до десятков тысяч за массивы сельскохозяйственных земель. Обратившись к ним, Вы никогда не услышите от сотрудников данных фирм ни слова о том, что ни для оформления прав собственности, ни для последующей сделки, межевание участка не является обязательной процедурой и получить сам кадастровый паспорт Вы можете самостоятельно, в Кадастровой Палате своего района в среднем через десять дней после обращения, потратив копеечные суммы и не ожидая порой по полгода окончания геодезических работ. Безусловно, бывают случаи, когда само межевание надо произвести – это связано с необходимостью точного определения площади участка и его границ на местности, если есть разногласия с соседями и будущая продажа будет в связи с этим затруднительна. Однако, как правило, такой необходимости нет, и Вы напрасно тратите время и деньги на излишнюю процедуру.
Если Ваша цель – продажа принадлежащего Вам земельного участка, а документы еще не готовы к сделке, покупатель часто не имеет времени и желания ждать, и, как результат, выбирает другой вариант. Так происходит в том случае, если не предложить ему определенные гарантии оформления объекта в собственность. Как это сделать наиболее грамотно? Для этого существует такая форма как предварительный договор купли-продажи. В чем его суть? Когда покупатель найден, в нотариальной конторе или юридической фирме, в соответствие с Гражданским Кодексом РФ, заключается предварительный договор купли-продажи участка, не требующий государственной регистрации. В договоре помимо цены недвижимости прописываются условия ее покупки, срок оформления необходимых документов и ответственность сторон, в случае отказа одной из них от совершения сделки в последующем. На основании этого договора покупатель, как правило, вносит продавцу аванс и самостоятельно оплачивает все расходы по доведению документов продавца до состояния пригодного для совершения сделки. В случае отказа продавца от выполнения условий договора, покупатель может в судебном порядке истребовать его исполнения. Таким образом, и продавец получает желаемое, а именно – гарантии продажи своей земли и часть денег сразу, и покупатель уверен, в неизменности цены на объект недвижимости и наглядно видит подтверждение намерений противоположной стороны к реализации объекта.
Данная форма договора является хорошим выходом и при ситуации, когда приобретаются участки в садоводстве, а на руках у потенциального продавца лишь книжка садовода. Согласно закону эта земля не может обращаться на рынке, так как принадлежит государству и необходимо произвести оформление прав собственности садовода на участок для последующего совершения сделки. Не секрет, что в целях ускорения процесса распространена форма скрытой продажи через переоформление членства в садовом товариществе, что делается за один день. При этом страдает, прежде всего, покупатель земельного участка. Во-первых, попытавшись в дальнейшем стать собственником земли, он столкнется с тем, что не сможет это сделать бесплатно, а только выкупив ее у государства по кадастровой стоимости. Согласно вступившему в силу 25 октября 2001 года Земельному Кодексу РФ земля в Российской Федерации предоставляется в собственность за плату и бесплатно приватизировать ее мог только прежний владелец, если получил земельный надел до даты вступления ЗК в силу. Во-вторых, покупая, таким образом, участок покупатель участвует в изначально недействительной сделке, что является одним из оснований, согласно Гражданскому Кодексу РФ, признания ее таковой в судебном порядке. Это влечет за собой неизбежное возвращение к изначальному положению вещей и возврат сторонами друг другу всего полученного по данной сделке. В случае использования предварительного договора всех этих проблем удается избежать и получить искомый результат без опасений за судьбу будущей собственности.
Наконец, все этапы пройдены, и стороны подошли к необходимости подписания самого договора купли – продажи. Как это лучше сделать? Для большинства ответ очевиден – нужно отправляться к нотариусу. Это правильная, но не единственная возможность. После вступления в силу 21 июля 1997 года Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помимо нотариального существует возможность оформить сделку договором в простой письменной форме. Составить его можно как самостоятельно, так и с помощью юриста, обратившись в любую юридическую компанию. В договоре Вы указываете паспортные данные продавца и покупателя, сам объект продажи (земельный участок), правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности на землю и строения, при их наличии, и кадастровый паспорт),цену за которую земля продается и порядок расчетов. Этот договор, после подписания его сторонами по сделке, сдается в отделение Федеральной Регистрационной Службы того района в котором расположен продаваемый объект. Пользуясь таким видом договора Вы экономите на госпошлине, которую будет взимать нотариус, и имеете возможность оформить сделку с меньшим количеством предоставляемой документации.
Как видно из всего вышеперечисленного, имеется достаточно много возможностей минимизировать затраты при решении различных земельных вопросов. Повышая собственную правовую грамотность и обращаясь к профессионалам, работающим на данном рынке Вы можете реально не только сэкономить, но и избежать негативных моментов, связанных с недостаточностью собственных знаний. Остается пожелать всем нам не допускать ошибок, дабы не было необходимости в дальнейшем на них же учиться. И не верить мифам, живя в реальном мире, в котором информация стоит дорого, а верная информация – бесценна.
Начальник отдела земельно-имущественных отношений компании «Региональный Проект» Дмитрий Иванов.
