Рынок коммерческой недвижимости Германии демонстрирует стабильность.

После пиковых значений предыдущих лет рынок немецкой коммерческой недвижимости переходит в более спокойное состояние. Объем сделок составил 11 млрд. евро (-20 % по сравнению с I кварталом 2018 года). Тем не менее, это был третий по величине объем инвестиций за первый квартал рыночного цикла, который длится уже более десяти лет. Зафиксировано снижение объемов в семи крупнейших городах Германии (-27 %) и рост на рынках второго уровня. Сжатие доходности прекращается; рост арендной платы является ключевым фактором роста капитала. Ранее менее популярные города с долгосрочным потенциалом роста все чаще становятся целью для инвесторов. Прогноз на 2019 год: объем сделок более 50 млрд. евро, при стагнации доходности. 

Что касается доходности офисов и элитной недвижимости в семи ведущих городах, ожидается, что они будут оставаться на стабильно низком уровне - 3,1 % годовых, в то же время объем транзакций прогнозируется на уровне выше среднего, с точки зрения текущего цикла в 2019 году. Инвестиции в недвижимость по-прежнему привлекательны и по-прежнему существует очень большой объем капитала, нацеленного на объекты недвижимости. Благодаря своим стабильным политическим условиям Германия является востребованным рынком для многих инвесторов. Многие инвесторы также ожидают дальнейшего роста капитала, обусловленного продолжающимися признаками потенциала роста арендной платы.

Другой тенденцией является последовательное снижение количества сделок в течение почти двух лет. Снижение количества сделок, наряду с уменьшением доходности, говорит о том, что пик текущего цикла был достигнут в прошлом году. Рынок инвестиций в недвижимость в настоящее время вступает в фазу  стабильности, без неизбежного спада в ближайшей перспективе. Офисная недвижимость составила половину от общего объема инвестиций с объемом сделки почти 5,5 млрд. евро. На втором месте оказался розничный сектор с 2,7 млрд евро, или 24 % от общего объема, за ним следуют логистика и промышленная недвижимость, инвестиции в которую составили около 1 млрд евро (9 % всех инвестиций). Объемы сделок по офисной недвижимости и промышленно-логистической недвижимости снизились на 6 % и 43 % соответственно в годовом исчислении, в то время как в секторе торговой недвижимости зафиксирован рост на 4 %. Немецкие покупатели составили почти 61 % от объема сделок в первые три месяца 2019 года, что было примерно на десять процентных пунктов выше среднего показателя за последние пять лет. Долгосрочные инвесторы из Германии в первую очередь стремятся к надежным капиталовложениям. Учитывая сохранение очень хороших фундаментальных показателей, вряд ли какая-либо страна, кроме Германии, может так близко соответствовать таким инвестиционным критериям, в то же время предлагая такую высокую рыночную ликвидность. На семь крупнейших городов пришлось почти 5,5 млрд. евро вложений или примерно половина всего объема сделки. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года этот показатель снизился на 27 %.

Берлин продемонстрировал самый высокий объем транзакций с 2,5 млрд. евро, что составляет примерно тот же уровень инвестиций, что и во Франкфурт, Мюнхене, Гамбурге, Дюссельдорфе и Кельне вместе взятых. В отличие от семи крупнейших городов, объемы транзакций в городах категории B и C выросли на 45 % и 46 % соответственно в годовом исчислении. Тремя городами с самыми высокими объемами инвестиций в первом квартале 2019 года стали Лейпциг (337 млн. евро), Ганновер (223 млн. евро) и Мангейм (187 млн. евро). Хотя многие инвесторы по-прежнему сосредоточены на семи крупнейших городах, стабильные рынки второго уровня все чаще находятся в сфере их интересов. Города второго уровня в Германии также включают в себя экономически сильные рынки с относительно низкой волатильностью, что делает их привлекательными для инвесторов, не склонных к риску. В семи ведущих городах ожидается в 2019 году повышение интереса к перспективным новым местам, ранее активно не предлагавшихся на рынке. Девелоперы и инвесторы, наряду со все более значительной долей арендаторов, делают ставку на потенциал улучшения привлекательных вторичных объектов. Места, привлекающие особое внимание - это те, в которых, как ожидается, произойдут существенные улучшения из-за модернизации инфраструктуры или джентрификации, например Ostkreuz в Берлине и Altona в Гамбурге. Доходность на недвижимость с добавленной стоимостью и core-plus в привлекательных вторичных местах может несколько укрепиться в течение года. В то время как данные объекты еще несколько лет назад, в основном рассматривались только инвесторами любящими рисковать, сейчас более консервативные инвесторы, также все чаще рассматривают эти места, поскольку они ожидают, что такие области продемонстрируют позитивное развитие в долгосрочной перспективе. Средняя доходность во вторичных точках семи крупнейших городов укрепилась еще на 10 базисных пунктов в течение первого квартала и составила в среднем 4,2 %. Основная доходность в этих локациях держится на уровне 3,7 %. В текущей рыночной фазе потенциал роста долгосрочной аренды, вероятно, будет решающим фактором для осуществления большинства бизнес-планов.