Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии иностранцами.

1)  Закон, регулирующий приобретение недвижимости иностранцами.

Согласно швейцарскому Федеральному закону о приобретении полной земельной собственности не резидентами, который именуется  "Lex Furgler-Koller-Friedrich" (Закон Фридриха), продажа собственности иностранцам осуществляется на основании годовых квот, выдаваемых на каждый туристический регион (Кантональная доля).

Данный закон вступил в силу 1 января 1985 года. Целью этого закона является ограничение возможности приобретения квартир и других видов собственности иностранцами в Швейцарии.

В некоторых случаях, данные квоты полностью используются в течение года, и покупателю – иностранцу  приходится ждать следующего года, или дольше (в некоторых случаях, до двух лет), чтобы получить разрешение на покупку.

Данное положение распространяется как на объекты нового строительства, так и/или на собственность, уже находящуюся во владении граждан Швейцарии или иностранцев, проживающих в Швейцарии. Не резиденты, получившие квоту, могут передать ее, и, следовательно, при продаже своей собственности, она может быть передана новому приобретателю в короткий срок (около 3-4 месяцев).

2) Условия покупки. 

Во-первых, необходимо отметить, что ни юридическое лицо, например, общество с ограниченной ответственностью, ни другие виды юридических лиц не могут приобрести недвижимость в Швейцарии для отдыха или временного проживания как фирма.  Покупка осуществляется только от  имени физического лица.

Лица, имеющие разрешение категории С, считаются гражданами Швейцарии в отношении приобретения недвижимости и могут, таким образом, приобрести любую квартиру, шале, здание, землю или виллу в Швейцарии, без ограничений, касающихся иностранцев.

Европейские граждане из стран Евросоюза (или из стран Европейской ассоциации свободной торговли), имеющие разрешение категории В, могут приобретать собственность как и граждане Швейцарии и в дальнейшем проводить с ней дальнейшие сделки. Лица, имеющие разрешение категории В, прибывшие из других стран, также имеют право свободно приобрести имущество только в том случае, если это имущество будет приобретаться для постоянного вида на жительство в Швейцарии. В случае, если они желают приобрести «второй дом», т.е. недвижимость для временного пребывания, они также должны получить разрешение, как и при покупке недвижимости, иностранцами не из стран Евросоюза.

3) Правовые ограничения. 

а) Не граждане Швейцарии (лица, не проживающие в Швейцарии) вправе владеть только одной единицей собственности на каждую семью: под семьей понимается семья, состоящая из мужа, жены и/или несовершеннолетнего ребенка. По достижении совершеннолетнего возраста, сын или дочь владельца вправе приобрести собственность на его/ее имя при условии, что он/она сможет доказать свою финансовую состоятельность.

б) Иностранный покупатель вправе приобрести квартиру в Швейцарии, жилая площадь которой составляет не более 200 кв.м. Так же возможна покупка отдельного шале, в случае если площадь земли не превышает 1000 кв.м. (на сегодняшний день ограничение составляет 1750 кв.м.). В данном случае, жилая площадь шале не должна превышать 200 кв.м. (но к данной площади разрешается добавить гаражи и служебные помещения, например подвалы, котельные и т.д.). В случае если владелец может доказать необходимость  приобретения дома большей площади  (большая семья, регулярный прием большого количества гостей), либо по причине специфичного рельефа поверхности (склон) или конфигурации земли, возможно получить специальное разрешение на такую покупку.

в) Владелец, или его семья, имеют право проживать в квартире, называющимся так называемым «летним» (вторым) домом, каждый год, но не более 6 месяцев в году (90 дней в полугодии) согласно закону о пребывании иностранцев в Швейцарии.

г) Данная собственность не может быть сдана в аренду на период, превышающий 11 месяцев, это законодательно запрещено. 

д) В течение 5 лет собственность не подлежит перепродаже (за исключением непредвиденных случаев, таких как смерть, болезнь и т.д., но в данных случаях собственность должна быть перепродана без прибыли, то есть по той же цене, по которой она приобреталась или за меньшую стоимость). Период, в течение которого квартира или дом не подлежат перепродаже, начинается с того момента, когда регистрируется государством переход права собственности на имя нового владельца в земельном кадастре, а не с момента подписания первоначального договора купли-продажи. С момента перехода собственности в законное владение нового собственника, все расходы и налоги на имущество оплачиваются новым владельцем.

е) В отдельных случаях, если квартира пустует в течение долгого времени, собственность  может быть перепродана по истечению двух лет.

4) Покупка недвижимости для постоянного проживания в Швейцарии.

Лица из стран Европейского Сообщества (ЕС или из стран Европейской ассоциации свободной торговли), имеющие разрешения категории С или В, вправе свободно приобретать любую недвижимость, как и граждане Швейцарии.

Другие иностранцы (лица, не из европейских стран, имеющие разрешение категории В) вправе приобретать собственность, используемую как  основное место проживания без получения разрешения (на свое имя), в случае если ее площадь не превышает 3000 кв.м. В том случае, если площадь превышает 3000 кв.м., разрешается подать ходатайство для получения специального разрешения, если собственность представляет собой одно целое (например, поместье).

Владелец данной собственности должен сам проживать в данном доме и использовать его в качестве основного места проживания.

Получить разрешение категории В для граждан Европы (ЕС или стран Европейской ассоциации свободной торговли) не составляет особой трудности, в случае если гражданин, вне зависимости от его возраста, обладает достаточными финансовыми средствами, при этом не работая. Получить разрешение категории В для граждан не из европейских стран более проблематично: гражданин должен иметь определенное состояние, не работать и быть старше 55 лет.

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут получить разрешение категории В с помощью компании, на которую они работают.

5) Процедура  покупки с помощью швейцарского агентства недвижимости.

1) Процедура покупки летнего дома

Определившись с выбором объекта недвижимости, клиент должен сделать следующее:

а) Заполнить бланк о гражданском статусе.

б) Подписать доверенность, в которой должна находиться следующая информация:

- ФИО и полный адрес покупателя (покупателей)

- местоположение и название шале, номер квартиры и этаж

- номер площадки для стоянки (в случае необходимости)

- цена: цена квартиры

 + цена площадки для стоянки

 + стоимость мебели (в случае необходимости)  = итоговая цена

- график платежей, относительно хода выполнения работ, в случае покупки квартиры в

строящемся доме (% от итоговой цены)

в) Предоставить копии трех первых страниц паспорта каждого покупателя или удостоверения личности, подписанных надлежащим образом. Подпись покупателей на копиях паспортов или удостоверениях личности должны быть заверены нотариусом или адвокатом.

г) Перевести резервационный депозит в размере 15% на счет нотариуса.

 Перечисленные выше документы (а, б, в) обычно заполняются в  офисе швейцарской компании и отсылаются нотариусу.

Как только нотариус получает все документы и депозит (см. пункты а, б, в, г), нотариус  должен сделать следующее:

1. Подписать договор купли-продажи или контракт о продаже условно достроенного жилья.

2. Подать заявление о выдаче разрешения на покупку недвижимости от имени лиц, не проживающих постоянно на территории Швейцарии.

Период оформления разрешения обычно составляет от двух до трех месяцев со дня подачи заявления.

После получения разрешения из кантонального департамента и его утверждения в федеральном органе власти, нотариус составляет окончательный вариант договора купли-продажи, если речь идет о сделке купли и продажи, либо передает документ на подписание в земельный кадастр, если был заключен контракт об условной продаже.

6) Затраты на приобретение. 

Затраты на приобретение недвижимости составляют 5,5% и включают в себя:

- кантональные и общинные налоги на передачу собственности: 3,3%

- затраты на нотариуса: 1,7%

- при оформлении ипотечного кредита, соответствующие расходы в регионе составят 0,5%, данная ставка варьируется в зависимости от суммы, выданной банком (при покупке вторичного жилья, если предыдущий владелец оформлял ипотечный кредит, в этом случае данная ставка принимается новым покупателем без каких-либо затрат с его стороны).

Будущий владелец поручает нотариусу (обычно, оформив на него доверенность) обязанность обеспечить выполнение всех юридических формальностей, в частности регистрацию в земельном кадастре и освобождение от всех предыдущих закладных на данную квартиру.

В некоторых кантонах (например Во) является обязательным страхование зданий и мебели от пожара,  что составляет 0,055% от стоимости застрахованного имущества. Рекомендуется страхование по полной восстановительной стоимости. Что касается квартиры, стоимость страхования включена в комиссионные сборы совместного имущества. Совместное владение является законным правом и состоит из двух неразрывно связанных элементов:  доля всего здания и его неотъемлемых частей (совокупность имущества), а именно: стены/ограждения/штукатурные маяки и пол/кровельное покрытие, металлоконструкции и двор;  исключительное право использовать вашу долю здания. Здание разделено на квоты или лоты, выражаемые в о/оо (тысячные доли). Официальным органом руководства совместного владения является ежегодное генеральное собрание совладельцев.

7) Ежегодные расходы, которые несет владелец недвижимости в Швейцарии при ее эксплуатации и налогообложение.

Ежегодные эксплуатационные расходы составляют 0.9%-1.1% от покупной цены недвижимости. Однако расходы могут быть и выше, если дом старый и требует ремонта. Данные расходы делятся пропорционально тысячным долям каждого здания.

Расходы включают в себя:

- расходы на зарплату уборщику, сторожу/ взносы в фонды социального страхования;

- текущий ремонт здания и материалы;

- водо-, газо-, электро- снабжение и отопление;

- страхование и различные налоги;

- озеленение и ремонт дорог;

- административные взносы и другие расходы;

- распределение средств на ремонт здания.

Управляющий совместным владением осуществляет сбор соответствующих денежных  сумм, чтобы покрыть все расходы, связанные с ремонтом здания. Оплата производится заранее ежеквартально, или раз в полгода.

Налоги оплачиваются: Правительству Швейцарии, Кантону и Коммуне.

Для физических лиц, налогом облагается только собственность, находящаяся в кантоне  и его доход (доход с недвижимости). Другие доходы облагаются налогом по месту постоянного жительства владельца. Однако все имущество должно быть задекларировано в налоговых органах для определения размера налога, если только владелец не принимает единую ставку налога, что в некоторых случаях бывает более выгодным. Фискальная стоимость собственности используется для определения состояния, облагаемого налогом (80% от покупной цены).

Размер арендной платы равняется сумме, которую оплачивал бы владелец за аренду подобной квартиры. Она составляет основу подоходного налога. К перечисленным выше налогам следует добавить следующие: прямой федеральный налог, ежегодный налог на земельную собственность и налог на туристов. Принимая во внимание вышеперечисленное , практика показывает, что общая сумма налогов составляет примерно 1,385% от покупной цены собственности. При этом, как правило, доход при сдаче недвижимости в аренду в высокий сезон позволяет покрыть практически все расходы, с ней связанные (расходы на совместное владение и налоги).

При наследовании имущества размер налога зависит от того, является ли наследник потомком по прямой линии или нет. В Швейцарии, в случае если наследником является потомок по прямой линии, размер налога составляет 5.25% от 80% от фискальной стоимости.

В случае перепродажи, нотариус должен согласно законодательству удержать 5% от продажной цены для оплаты дохода с имущества. Процент налоговой ставки уменьшается, принимая во внимание количество лет, в течение которых вы владели собственностью.

В любом случае, при приобретении недвижимости в Швейцарии и решения всех сопутствующих вопросов, рекомендуется обращаться в специализированные риэлтерские компании, которые не только сопроводят сделку, но и окажут услуги связанные с дальнейшим управлением Вашей собственностью, сдачей ее в аренду, дальнейшей перепродажей при необходимости и т.д. Это позволит Вам сэкономить время на выяснение множества нюансов швейцарского законодательства и в конечном итоге, поможет избежать ошибок, которые неизбежно выльются в дополнительные денежные затраты.

Начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Региональный Проект» Дмитрий Иванов.

Компания "Региональный Проект" предлагает Вашему вниманию каталог квартир, домов и земельных участков в Швейцарии, выставленных на продажу на нашем сайте.

При использовании материалов и статей, размещенных на сайте компании "Региональный Проект", ссылка на www.rp47.ru обязательна.